Desde janeiro de 2026, quem recebe até R$ 5.000 por mês de aluguel como pessoa física está isento de Imposto de Renda sobre esse valor — uma mudança que virou de cabeça para baixo uma conta que, até pouco tempo atrás, parecia óbvia: “sempre vale a pena colocar o imóvel na empresa”. Portanto, antes de transferir um apartamento na Praia da Costa ou uma sala comercial no Centro de Vila Velha para o nome de uma holding, o empresário capixaba precisa refazer essa conta com os números de 2026 na mão — porque, dependendo do valor do aluguel, a pessoa física pode sair mais barata que a empresa.
Simulador: Aluguel em Nome de Pessoa Física ou da Empresa?
Assim, digite o valor do aluguel mensal recebido pelo imóvel e veja a estimativa de imposto em cada formato — pessoa física (carnê-leão, já considerando a isenção até R$ 5.000 de 2026) ou empresa (lucro presumido).
Por Que Essa Conta Importa Para Quem Empreende em Vila Velha ES
Em relação ao mercado local, Vila Velha concentra um dos mercados imobiliários mais aquecidos da Grande Vitória — Praia da Costa, Itapuã, Itaparica e Centro reúnem torres residenciais, salas comerciais e galpões que muitos empresários capixabas compraram como investimento ou usam para a própria operação. Dessa forma, é comum o empresário ter, ao mesmo tempo, uma empresa operacional (loja, clínica, escritório) e um ou mais imóveis alugados à parte — e a dúvida sobre onde registrar esses imóveis aparece o tempo todo nas reuniões de planejamento tributário da Fraga.
Contudo, essa decisão não afeta só o Imposto de Renda mensal do aluguel. Ela também muda o imposto pago na hora de vender o imóvel, o custo de transferi-lo para os filhos um dia, e até a forma como o patrimônio fica protegido de dívidas e processos. Portanto, este guia separa cada uma dessas contas — locação, venda e sucessão — para o empresário de Vila Velha decidir com números reais, não com "regra geral".
Tributação no Aluguel: Pessoa Física x Empresa
Como funciona para pessoa física (carnê-leão)
Em primeiro lugar, quem recebe aluguel como pessoa física e não é isento (locação para pessoa jurídica que retém IR na fonte, por exemplo) precisa recolher o carnê-leão todo mês. Contudo, a partir de 2026 a regra mudou bastante: aluguéis de até R$ 5.000/mês ficam isentos, entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350 há uma redução progressiva do imposto, e só acima de R$ 7.350/mês a tabela cheia (até 27,5%) passa a valer integralmente. Na prática, quem aluga uma sala comercial pequena em Vila Velha por R$ 3.000/mês simplesmente não paga mais IR sobre isso — o que não acontecia até 2025.
Ainda assim, vale lembrar que essa isenção é por aluguel declarado na tabela progressiva mensal — se o mesmo proprietário tiver vários imóveis alugados e a soma ultrapassar R$ 5.000/mês, o cálculo considera o total recebido, não cada contrato separadamente.
Como funciona para pessoa jurídica (lucro presumido)
Da mesma forma, quando o imóvel está no nome de uma empresa ou holding tributada pelo lucro presumido, a conta é outra: a Receita presume que 32% do aluguel recebido é lucro, e sobre essa base incidem 15% de IRPJ (mais 10% adicional se o lucro presumido mensal passar de R$ 20 mil) e 9% de CSLL. Além disso, incidem 0,65% de PIS e 3% de COFINS sobre o valor bruto do aluguel, sem direito a essa presunção reduzida. Somando tudo, o resultado costuma girar em torno de 11,33% do aluguel bruto, independentemente do valor — não existe faixa de isenção para a empresa.
Consequentemente, a comparação depende diretamente do valor do aluguel: para valores baixos (isentos ou próximos da isenção na pessoa física), manter o imóvel no CPF tende a sair mais barato. Já para aluguéis acima de aproximadamente R$ 7.000/mês, quando a tabela progressiva da pessoa física começa a pesar mais que os 11,33% fixos da empresa, a balança vira a favor da pessoa jurídica.
Tributação na Venda do Imóvel: A Armadilha da Empresa
Todavia, o cálculo se inverte quando o assunto é vender o imóvel — e é aqui que mora a armadilha mais comum entre empresários de Vila Velha que "colocaram tudo na holding" sem revisar essa conta. Isso porque a pessoa física paga imposto de ganho de capital de 15% fixo sobre o lucro da venda (para ganhos de até R$ 5 milhões, faixa que cobre a imensa maioria dos imóveis do ES), com possibilidade de isenção total se for o único imóvel vendido por até R$ 440 mil, ou se o dinheiro for reinvestido em outro imóvel residencial em até 180 dias.
No entanto, a empresa no lucro presumido que vende um imóvel registrado como bem do ativo imobilizado (a forma mais comum em holdings patrimoniais) não usa a presunção de 32% — o ganho de capital inteiro entra na base de cálculo, resultando em uma carga de aproximadamente 34% (15% de IRPJ + 10% de adicional + 9% de CSLL sobre o valor cheio do lucro). Ou seja: em muitos casos, vender pela empresa custa mais que o dobro de vender pela pessoa física. Existe uma exceção técnica — registrar o imóvel como "estoque" quando a atividade da empresa é efetivamente compra e venda de imóveis, o que reduz a base presumida para 8% e derruba a carga para a faixa de 6% a 7% —, mas essa classificação só é válida quando a compra e venda de imóveis é, de fato, a atividade da empresa, não um imóvel isolado de uma holding patrimonial comum.
ITBI e ITCMD: o Que Muda Comprando e Herdando via Holding
Da mesma forma que a locação e a venda, a compra e a sucessão do imóvel têm regras próprias. Em Vila Velha, o ITBI (imposto municipal pago na transferência) é de 2% sobre o valor venal ou de mercado do imóvel, o que vale igualmente para pessoa física ou jurídica adquirindo diretamente. Por outro lado, quando o imóvel entra no patrimônio da empresa como integralização de capital do sócio (ele "compra" cotas com o imóvel em vez de dinheiro), a Constituição prevê imunidade de ITBI nessa operação — mas há uma pegadinha pouco divulgada: se a atividade preponderante da empresa for locação de imóveis ou compra e venda de imóveis (justamente o caso típico de uma holding patrimonial), essa imunidade pode não se aplicar, e o ITBI acaba sendo cobrado mesmo na integralização. Por isso, antes de integralizar um imóvel numa holding em Vila Velha, vale confirmar com o contador qual CNAE e enquadramento a empresa vai ter.
Entretanto, o ITCMD (imposto estadual sobre herança e doação) segue outra lógica: transferir o imóvel para os herdeiros por inventário tradicional custa o ITCMD sobre o valor total do bem, mais custas de cartório e honorários advocatícios que podem levar anos até o processo terminar. Quando o imóvel já está numa holding patrimonial, a sucessão acontece pela doação de cotas em vida (com reserva de usufruto para os pais), reduzindo o ITCMD imediato e evitando o inventário — tema que a Fraga já detalhou no artigo sobre ITCMD em Vila Velha ES e na comparação entre inventário e holding patrimonial.
Tabela Comparativa: Pessoa Física x Empresa x Holding Patrimonial
| Critério | Pessoa Física | Empresa (Lucro Presumido) | Holding Patrimonial |
|---|---|---|---|
| Aluguel até R$ 5.000/mês | Isento (regra 2026) | ~11,33% do aluguel | ~11,33% do aluguel |
| Aluguel acima de R$ 7.350/mês | Até 27,5% (tabela cheia) | ~11,33% do aluguel | ~11,33% do aluguel |
| Venda do imóvel (ganho de capital) | 15% fixo (ou isento em casos específicos) | ~34% (ativo imobilizado) | ~34% (ativo imobilizado) |
| ITBI na compra | 2% (Vila Velha) | 2% (Vila Velha) | Pode ser imune na integralização (avaliar CNAE) |
| Sucessão para herdeiros | Inventário + ITCMD sobre o total | Inventário + ITCMD sobre o total | Doação de cotas com usufruto — ITCMD menor, sem inventário |
| Proteção patrimonial | Baixa — imóvel responde por dívidas pessoais | Média | Alta — patrimônio segregado |
Checklist: Quando Vale a Pena Colocar o Imóvel na Empresa
- Some todos os aluguéis recebidos no seu CPF. Se o total ficar abaixo de R$ 5.000/mês, a pessoa física provavelmente já está isenta — não há ganho em migrar para a empresa só pelo IR mensal.
- Calcule o aluguel total acima de R$ 7.000–7.350/mês. Nessa faixa, os ~11,33% da empresa tendem a compensar a tabela progressiva da pessoa física.
- Pergunte se existe plano de venda no curto prazo. Se sim, mantenha o imóvel na pessoa física — os 15% de ganho de capital pesam muito menos que os ~34% da empresa.
- Avalie o objetivo de sucessão. Se a prioridade é evitar inventário e organizar a herança para os filhos, a holding patrimonial resolve isso mesmo quando o aluguel mensal é baixo.
- Verifique a exposição a dívidas e processos. Médicos, empresários com sócios ou profissões de maior risco jurídico costumam priorizar a proteção patrimonial da holding, mesmo pagando um pouco mais de imposto no aluguel.
- Sempre simule os dois cenários com o contador antes de transferir. A transferência de um imóvel de pessoa física para pessoa jurídica também gera ITBI e, dependendo do caso, ganho de capital na própria transferência — a decisão não é reversível sem custo.
⚠️ Fique de olho: a isenção de IR até R$ 5.000/mês para pessoa física, em vigor desde 2026, mudou o cálculo para a maioria dos pequenos e médios proprietários de Vila Velha. Antes de replicar uma decisão de holding tomada em anos anteriores, vale revisar os números com esses novos parâmetros — o que era vantajoso em 2023 pode não ser mais em 2026.
Perguntas Frequentes
Sobre aluguel e tributação
1. Todo aluguel de até R$ 5.000 é automaticamente isento em 2026?
Ainda assim, é preciso declarar o rendimento normalmente na declaração anual de Imposto de Renda — a isenção é sobre o valor do imposto devido no carnê-leão mensal, não sobre a obrigação de informar o recebimento.
2. Empresa que aluga imóvel próprio precisa de CNAE específico?
Sim, a atividade de locação de imóveis próprios tem CNAE próprio (68.10-2/02), e esse enquadramento influencia diretamente questões como a imunidade de ITBI mencionada acima.
3. Dá para ter um imóvel na pessoa física e outro na empresa ao mesmo tempo?
Perfeitamente — inclusive é comum famílias empresárias de Vila Velha manterem o imóvel residencial na pessoa física e os imóveis comerciais de maior valor na holding, otimizando cada situação separadamente.
Sobre holding e sucessão
4. Quanto custa abrir uma holding patrimonial para um único imóvel?
Depende do valor do patrimônio e da estrutura societária, mas o custo de abertura costuma ser proporcionalmente mais interessante quando existem vários imóveis ou quando a prioridade é a sucessão — vale simular com o contador antes de decidir só por um imóvel.
5. Colocar o imóvel na holding evita 100% do inventário?
Não sempre — cotas da holding que não foram doadas em vida ainda entram em inventário. Contudo, a doação de cotas com reserva de usufruto, feita ainda em vida pelos pais, é a estratégia que de fato reduz essa exposição, como detalhado no artigo sobre inventário e holding.
6. Vale a pena migrar um imóvel que já está na pessoa física há anos para a empresa?
Depende — essa transferência é, na prática, uma venda para a empresa, o que pode gerar ganho de capital imediato sobre a valorização acumulada, além do ITBI. Portanto, o ideal é simular o custo da migração comparado ao ganho futuro, não decidir só pela alíquota mensal do aluguel.
Por fim, essa decisão raramente tem uma resposta única — ela depende do valor dos aluguéis, dos planos de venda, da estrutura familiar e da tolerância a risco de cada empresário de Vila Velha. A Fraga Contabilidade atua no Espírito Santo há mais de 50 anos organizando exatamente esse tipo de planejamento patrimonial, incluindo o cluster completo de holding patrimonial em Vila Velha. Se você quer simular o seu caso com números reais, fale com nossos especialistas pelo WhatsApp (27) 3239-3352 ou visite fragacontabilidade.com.br.
Além disso, se você ainda está estruturando a empresa que vai (ou não) receber esse imóvel, consulte também o guia completo sobre a tabela do Simples Nacional 2026 e o passo a passo de como abrir empresa no Espírito Santo em 2026.
