Primeiramente, um número que assusta muito empresário na Praia da Costa: um apartamento comprado por R$ 380 mil em 2015 e vendido hoje por R$ 950 mil gera R$ 570 mil de ganho de capital e cerca de R$ 85,5 mil de imposto. Além disso, boa parte desse valor vira dor de cabeça na malha fina simplesmente porque o imóvel foi declarado errado lá atrás. Por isso, quem procura contabilidade em Vila Velha costuma chegar ao escritório com a mesma dúvida: como declarar imóveis no Imposto de Renda sendo dono de empresa, sem pagar imposto a mais nem cair na malha.
Assim, este guia mostra o passo a passo real: onde lançar cada imóvel, o que muda quando ele está no nome da pessoa física, da empresa ou de uma holding, e como estimar o imposto na hora da venda. Ainda, todos os exemplos usam o contexto de Vila Velha, onde a Fraga Contabilidade atua há mais de 50 anos no mercado capixaba.
Simulador: quanto de imposto na venda do seu imóvel
Informe o valor que consta na sua declaração e o valor de venda pretendido.
De fato, o simulador acima usa as faixas do ganho de capital vigentes: 15% até R$ 5 milhões, 17,5% de R$ 5 a R$ 10 milhões, 20% de R$ 10 a R$ 30 milhões e 22,5% acima disso. Contudo, ele não aplica isenções nem redutores — e é justamente aí que um bom planejamento faz diferença.
O erro número 1 de quem declara imóvel em Vila Velha ES
Em primeiro lugar, imóvel se declara pelo custo de aquisição — o valor efetivamente pago na compra, não o valor de mercado, não o valor venal do IPTU e não o preço que o vizinho conseguiu. Portanto, mesmo que o apartamento em Itaparica tenha dobrado de preço, ele continua na sua declaração pelo valor original enquanto não for vendido.
Por exemplo, quem “atualiza” o imóvel sozinho para R$ 950 mil sem vender nada cria uma variação patrimonial sem origem de renda declarada. Consequentemente, a Receita cruza os dados e o contribuinte cai na malha fina, mesmo sem ter feito nada de errado no fundo.
Atenção: a Lei 14.973/2024 chegou a permitir atualizar imóveis a valor de mercado pagando 4% de IRPF sobre a diferença. Todavia, o prazo de adesão se encerrou em 16 de dezembro de 2024 e essa porta está fechada. Ou seja, hoje não existe atalho legal para “subir” o valor do imóvel na declaração sem pagar o ganho de capital cheio.
Onde lançar: a ficha Bens e Direitos
Isto é, todo imóvel entra no grupo 01 (Bens Imóveis) da ficha Bens e Direitos, com o código correspondente: 01.01 para casa, 01.02 para apartamento, 01.03 para terreno e 01.99 para outros. Além disso, o programa pede dados que muita gente deixa em branco e não deveria: número de matrícula, cartório de registro, inscrição municipal do IPTU, área e data de aquisição.
Aliás, esses campos não são decoração. Sendo assim, eles alimentam o cruzamento automático com as prefeituras e com os cartórios — e uma matrícula em branco é um convite para a Receita pedir explicação depois.
Imóvel na pessoa física, na empresa ou na holding: o que muda
No entanto, a pergunta que realmente importa para o empresário de Vila Velha não é onde clicar no programa. Em outras palavras, é em nome de quem o imóvel deveria estar. Assim, a tabela abaixo compara as três estruturas mais comuns na região.
| Situação | Pessoa física | Empresa operacional | Holding patrimonial |
|---|---|---|---|
| Como você declara no IR | O imóvel, grupo 01, pelo custo de aquisição | Não declara o imóvel; ele está no ativo da empresa | Não declara o imóvel; declara as cotas (grupo 03) |
| Aluguel recebido | Carnê-leão, tabela progressiva até 27,5% | Tributado junto da atividade principal | Em geral entre 11% e 14,5% no Lucro Presumido |
| Venda do imóvel | Ganho de capital de 15% a 22,5% | Pode virar receita operacional, com carga maior | Depende do objeto social e do regime; exige análise |
| Sucessão familiar | Inventário, custo e demora | Mistura patrimônio com risco do negócio | Doação de cotas com usufruto, sem inventário |
| Risco patrimonial | Exposto a dívidas pessoais | Exposto a dívidas da operação | Separado da operação da empresa |
Da mesma forma, vale lembrar o ponto que mais confunde: quando o imóvel está na holding, ele some da sua ficha de bens imóveis e reaparece como participação societária, no grupo 03, código 03.02 (quotas ou quinhões de capital). Por isso, o valor declarado passa a ser o capital que você integralizou, não o valor do imóvel.
Ainda, esse detalhe explica por que tanta declaração de empresário fica errada no primeiro ano da holding: o contribuinte deixa o imóvel na ficha antiga e lança as cotas, duplicando patrimônio. Consequentemente, o saldo não fecha e a declaração cai em malha.
Integralizar imóvel na holding: ITBI e ganho de capital
Antes de mais nada, transferir um imóvel para a holding não é neutro do ponto de vista fiscal — mas pode ser feito sem imposto se for bem estruturado. Assim, existem dois caminhos na hora da integralização.
Primeiramente, você pode integralizar pelo valor que consta na declaração. Nesse caso, não há ganho de capital e nada é pago de Imposto de Renda na transferência. Todavia, o imóvel entra na holding com o custo histórico, o que significa imposto maior lá na frente se houver venda.
Por outro lado, é possível integralizar pelo valor de mercado. Contudo, a diferença entre o custo declarado e o valor atribuído vira ganho de capital tributável na pessoa física, com as mesmas faixas de 15% a 22,5% do simulador acima.
Sobre o ITBI: a Constituição garante imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social. Porém, essa imunidade não vale para empresas com atividade preponderantemente imobiliária, e o Tema 796 do STF definiu que ela não alcança o valor que exceder o capital social integralizado. Dessa forma, imóvel de R$ 900 mil integralizado em capital de R$ 400 mil pode gerar ITBI sobre os R$ 500 mil de excesso — em Vila Velha, uma diferença de dezenas de milhares de reais.
O que muda com a Reforma Tributária em 2026
Em relação a 2026, a Reforma Tributária começou a produzir efeitos e trouxe um ponto novo para quem vive de aluguel. Isto é, pessoas físicas com receita de locação acima dos limites previstos na legislação do IBS e da CBS e com vários imóveis alugados podem passar a ser tratadas como contribuintes desses tributos, ainda que com redutor de alíquota para locação.
Por fim, isso reforça uma conclusão prática: quem tem três, quatro ou cinco imóveis alugados na Grande Vitória precisa refazer a conta entre pessoa física e holding neste ano, e não só na hora da declaração. Aliás, tratamos desse tema em detalhe no artigo sobre a nova tributação dos aluguéis com a Reforma Tributária no ES.
Exemplo prático: empresário de Vila Velha com três imóveis
Por exemplo, considere um empresário do Divino Espírito Santo, dono de uma distribuidora, com três imóveis: a casa própria (R$ 620 mil de custo), um apartamento alugado na Praia da Costa por R$ 4.200 por mês e uma sala comercial em Itaparica alugada por R$ 2.800 por mês.
Assim, na pessoa física, os R$ 7.000 mensais de aluguel entram no carnê-leão e, somados ao pró-labore, chegam facilmente à faixa de 27,5%. Portanto, a mordida anual pode passar de R$ 20 mil só sobre a renda de locação.
Contudo, com os dois imóveis de renda dentro de uma holding no Lucro Presumido, a carga sobre esse mesmo aluguel costuma ficar na casa de 11% a 14,5%, dependendo da estrutura e do faturamento. Consequentemente, a diferença anual pode chegar a mais de R$ 10 mil — e a casa própria permanece na pessoa física, onde faz mais sentido.
Todavia, nada disso funciona no automático. Sendo assim, o ganho depende do custo de integralização, do ITBI municipal, do volume de aluguel e do horizonte de venda dos imóveis — por isso o cálculo precisa ser feito caso a caso.
Checklist: como declarar seus imóveis sem errar
- Separe a documentação de cada imóvel: escritura, matrícula, cartório, carnê de IPTU e comprovante do valor pago.
- Confirme o custo de aquisição: valor da escritura mais ITBI, corretagem e benfeitorias comprovadas com nota fiscal.
- Lance no grupo 01 com o código certo e preencha matrícula, cartório e inscrição municipal.
- Se o imóvel está em holding, retire-o da ficha de bens imóveis e declare apenas as cotas no grupo 03.
- Informe os aluguéis recebidos mês a mês, com carnê-leão quando o pagador for pessoa física.
- Guarde tudo por cinco anos, prazo em que a Receita pode revisar a declaração.
- Revise a estrutura antes de comprar o próximo imóvel — decidir em nome de quem comprar é mais barato do que corrigir depois.
Tem imóveis e empresa em Vila Velha e não sabe se está declarando certo?
A Fraga Contabilidade analisa sua situação e mostra o cenário com menor carga tributária.
WhatsApp: (27) 3239-3352 · fragacontabilidade.com.br
Perguntas frequentes sobre declarar imóveis em Vila Velha ES
Dúvidas sobre o preenchimento da declaração
Preciso declarar imóvel que ainda está sendo financiado?
Sim. Portanto, declare o imóvel pelo total já pago até 31 de dezembro — entrada mais parcelas quitadas no ano — e descreva o financiamento no campo de discriminação, com banco, prazo e saldo devedor. Além disso, não lance o saldo devedor em Dívidas e Ônus.
Posso somar a reforma ao valor do imóvel?
Pode, desde que a benfeitoria seja comprovada com nota fiscal em seu nome. Assim, o valor entra somado ao custo de aquisição e reduz o ganho de capital quando houver venda no futuro.
Qual o limite de bens que obriga a declarar?
Em relação ao exercício atual, a obrigatoriedade por posse de bens e direitos considera o total pelo custo de aquisição acima de R$ 800 mil. Contudo, existem outras regras de obrigatoriedade, como renda tributável e receita de atividade rural, que também precisam ser verificadas.
Dúvidas de quem é empresário
Comprei o imóvel pela empresa. Declaro na minha pessoa física?
Não. Isto é, se o imóvel está no CNPJ, ele figura no ativo da empresa e você declara apenas sua participação societária. Todavia, usar a empresa operacional para guardar imóvel expõe o patrimônio ao risco do negócio — vale comparar com a estrutura de holding.
Vender imóvel pela holding paga menos imposto que pela pessoa física?
Depende. Sendo assim, quando a venda é eventual e o objeto social não é imobiliário, a operação pode ser tributada como ganho de capital na empresa; quando há compra e venda habitual, vira receita operacional. Consequentemente, só uma simulação com seus números responde essa pergunta.
Existe isenção de imposto na venda do meu imóvel?
Sim, em situações específicas. Por exemplo, há isenção na venda de único imóvel de até R$ 440 mil quando não houve outra alienação nos últimos cinco anos, e há isenção quando o valor da venda de imóvel residencial é aplicado na compra de outro residencial no país em até 180 dias. Ainda assim, cada regra tem condições próprias e exige conferência antes da escritura.
Contabilidade em Vila Velha que enxerga o patrimônio inteiro
Por último, declarar imóvel corretamente é só a parte visível. Assim, o que realmente muda o bolso do empresário é a decisão anterior: em nome de quem comprar, quando integralizar e como estruturar a sucessão antes que o ITCMD e o inventário entrem na conta.
De fato, é esse trabalho que a Fraga Contabilidade faz há mais de 50 anos no Espírito Santo, com empresários de Vila Velha, Vitória, Cariacica e toda a Grande Vitória. Portanto, se você tem empresa e imóveis, vale conhecer também o comparativo entre manter o imóvel na pessoa física ou na empresa e o guia de holding patrimonial em Vila Velha.
Além disso, se a sua dúvida é sobre a declaração como sócio, veja o passo a passo de como declarar o Imposto de Renda sendo sócio de empresa. Da mesma forma, quem ainda está definindo a estrutura pode começar pela tabela do Simples Nacional 2026 e pelo guia de como abrir empresa no ES.
Por fim, fale com a Fraga pelo WhatsApp (27) 3239-3352 e receba uma análise da sua situação patrimonial antes da próxima declaração.
