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Antes de mais nada, um número que assusta muito proprietário de imóvel: com a reforma tributária, o aluguel passa a ter IBS e CBS, e a alíquota cheia beira os 26% a 28%. Porém, a mesma lei que criou esses tributos abriu uma porta enorme para quem vive de aluguel no Espírito Santo: uma redução de 70% da alíquota para locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis. Na prática, a carga efetiva desse caso cai para algo em torno de 8%.
Além disso, essa mudança altera de vez a velha conta entre deixar o imóvel na pessoa física ou colocar tudo em uma holding patrimonial. Para o proprietário de Vila Velha e de toda a Grande Vitória, entender esse detalhe agora é o que separa quem vai pagar o justo de quem vai pagar imposto a mais nos próximos anos.
Por isso, preparamos um simulador rápido e um guia direto ao ponto. Assim você entende, em poucos minutos, como fica a tributação do seu aluguel com a Lei Complementar nº 214/2025.
Simulador: quanto seu aluguel paga de IBS/CBS em 2026
Estimativa didática com alíquota de referência de 26,5% e redução de 70% (art. 261). Não substitui uma análise da Fraga.
O que a Lei Complementar 214/2025 mudou na tributação do aluguel
Primeiramente, vale explicar o pano de fundo. A Lei Complementar nº 214/2025 regulamentou a reforma tributária e criou dois tributos sobre o consumo: o IBS, que substitui o ICMS e o ISS, e a CBS, que substitui o PIS e a Cofins. A partir de 2026, esses tributos passam a aparecer nas operações, inclusive na locação de imóveis.
De fato, a novidade é que o aluguel, que antes praticamente não sofria esse tipo de tributação sobre o consumo, entrou no radar. Assim, quem tem imóvel para renda precisa entender as novas regras antes que os contratos e o planejamento fiquem defasados.
No entanto, o legislador reconheceu que tratar aluguel como um serviço comum encareceria a moradia. Dessa forma, a lei criou um regime específico para bens imóveis, com reduções que suavizam bastante o impacto para o setor.
A redução de 70% do IBS/CBS: o coração do benefício (art. 261)
Em primeiro lugar, o ponto central: o art. 261, parágrafo único, da Lei Complementar nº 214/2025 determina que as alíquotas de IBS e CBS sobre locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis ficam reduzidas em 70%. Portanto, em vez de uma alíquota cheia próxima de 26% a 28%, a tributação efetiva do aluguel gira em torno de 8%.
Isto é, se a alíquota padrão fosse de 26,5%, o aluguel seria tributado a cerca de 7,95%. Essa é a diferença entre um regime que inviabilizaria a renda de aluguel e um que a mantém viável para o proprietário capixaba.
Além disso, existe um redutor social. Conforme o art. 260, a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis residenciais têm direito a um redutor fixo de R$ 600,00 por imóvel, que diminui a base de cálculo dos tributos todo mês. Consequentemente, aluguéis residenciais menores podem ficar com uma carga efetiva ainda mais baixa.
Ainda, há uma regra de transição importante. Segundo o art. 487, contratos de locação firmados até 16 de janeiro de 2025 podem optar por um regime especial, com alíquota de 3,65% sobre a receita bruta, desde que cumpram requisitos como firma reconhecida e registro em cartório. Por isso, contratos antigos merecem uma análise separada.
Quem paga e quem está isento na pessoa física
Contudo, nem todo proprietário vai pagar IBS/CBS sobre o aluguel. A lei fixou limites para a pessoa física, e boa parte dos pequenos locadores continua fora da tributação.
Por exemplo, a pessoa física só é considerada contribuinte quando, no ano anterior, a receita com locação passa de R$ 240 mil e ela possui mais de três imóveis alugados. Como o critério é cumulativo, é preciso estourar os dois requisitos ao mesmo tempo para virar contribuinte.
Da mesma forma, existe um gatilho para o próprio ano corrente: quem ultrapassa R$ 288 mil de receita de locação no ano (20% acima do piso) e tem mais de três imóveis já entra como contribuinte da CBS naquele mesmo ano. Vale lembrar que esse valor de R$ 240 mil é atualizado pelo IPCA desde 16 de janeiro de 2025.
Um resumo para o proprietário de Vila Velha
Sendo assim, o pequeno proprietário com um ou dois imóveis e receita modesta tende a permanecer isento. Todavia, quem tem uma carteira maior de imóveis na Grande Vitória precisa fazer contas, porque a tributação passa a existir e a estrutura escolhida faz muita diferença.
Pessoa física ou holding? A comparação que importa
Em relação à decisão entre manter os imóveis na pessoa física ou montar uma holding patrimonial, a reforma trouxe um novo ingrediente. Antes, a conta olhava só o Imposto de Renda; agora, o IBS/CBS entra na equação dos dois lados.
Por exemplo, veja um comparativo simplificado para um proprietário com vários imóveis e receita acima do limite de isenção:
| Situação | Tributação principal do aluguel | Observação |
|---|---|---|
| Pessoa física (acima do limite) | IRPF (carnê-leão) até 27,5% + IBS/CBS reduzido (~8%) | Sem despesas dedutíveis relevantes |
| Holding patrimonial (Lucro Presumido) | Cerca de 11% a 14% sobre a receita + IBS/CBS reduzido | Facilita sucessão e proteção patrimonial |
| Pequeno proprietário (isento) | Só IRPF; sem IBS/CBS | Até 3 imóveis e receita < R$ 240 mil/ano |
Assim, para quem tem patrimônio relevante, a holding patrimonial em Vila Velha e no ES costuma vencer no longo prazo, porque combina uma tributação de renda menor com organização sucessória. De fato, essa vantagem se soma ao que já explicamos sobre inventário versus holding patrimonial.
O que fazer agora: checklist prático
Por fim, veja um roteiro objetivo para não ser pego de surpresa pela reforma:
- Levante quantos imóveis você aluga e a receita anual total.
- Verifique se você ultrapassa os limites de R$ 240 mil e de três imóveis.
- Separe os contratos firmados até 16/01/2025 para avaliar o regime de transição de 3,65%.
- Confira se seus imóveis residenciais têm direito ao redutor social de R$ 600 por unidade.
- Simule a carga na pessoa física e compare com uma holding.
- Reavalie os valores de aluguel e as cláusulas de reajuste dos contratos.
- Organize a documentação para eventual abertura de holding.
- Converse com um contador especialista antes de renovar contratos longos.
Perguntas frequentes sobre aluguel e a reforma tributária
Dúvidas sobre a tributação
Antes de mais nada, o aluguel vai ficar mais caro para o inquilino? Em muitos casos, o impacto é menor do que se imagina, porque a redução de 70% e o redutor social suavizam a conta. Porém, cada contrato precisa ser avaliado individualmente.
Além disso, quem tem só um imóvel alugado vai pagar IBS/CBS? Em regra, não. Assim, o pequeno proprietário dentro dos limites de isenção continua fora desses tributos, pagando apenas o Imposto de Renda sobre o aluguel.
No entanto, a redução de 70% vale para imóvel comercial também? Sim, o art. 261 alcança locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis em geral. Todavia, o redutor social de R$ 600 é específico para imóveis residenciais.
Dúvidas sobre holding e planejamento
Antes de mais nada, a holding também tem direito à redução de 70%? Sim. O regime específico de bens imóveis da Lei Complementar nº 214/2025 aplica a redução de 70% do IBS/CBS às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento tanto da pessoa física quanto da pessoa jurídica em Lucro Presumido ou Real. Portanto, a holding paga a mesma alíquota efetiva reduzida, em torno de 8%, sobre o aluguel.
Além disso, quanto a holding paga a menos que a pessoa física? Veja uma simulação com R$ 30 mil de aluguel por mês (R$ 360 mil por ano), acima do limite de isenção, para imóvel residencial:
| Estrutura | Imposto de renda | IBS/CBS reduzido (~8%) | Total no ano |
|---|---|---|---|
| Pessoa física | IRPF ~24% (~R$ 86 mil) | ~R$ 28,8 mil | ~R$ 115 mil (efetivo ~32%) |
| Holding (Lucro Presumido) | IRPJ + CSLL ~7,7% (~R$ 27,7 mil) | ~R$ 28,8 mil | ~R$ 56,5 mil (efetivo ~15,7%) |
Isto é, a redução de 70% vale para os dois; a diferença nasce no imposto de renda. Nesse exemplo, a holding economiza cerca de R$ 58 mil por ano, porque troca o IRPF de até 27,5% pela tributação do Lucro Presumido.
No entanto, e se eu alugo para empresas? Quando o inquilino é uma empresa contribuinte, ela pode se creditar do IBS/CBS pago no aluguel. Dessa forma, na prática o tributo tende a ser recuperado ao longo da cadeia, o que favorece ainda mais a holding com locação comercial.
Contudo, um alerta honesto: o IBS/CBS, mesmo reduzido, substitui o antigo PIS/COFINS, que era menor. Assim, a carga sobre o consumo sobe um pouco para quem aluga a consumidor final, e a conta precisa ser feita caso a caso. Por isso, a Fraga simula os dois cenários com os seus números antes de qualquer decisão. Valores da simulação são estimativas com a tabela de 2025 e alíquota de referência, sujeitos à regulamentação.
Por exemplo, vale a pena abrir uma holding só por causa da reforma? Depende do tamanho do patrimônio e da renda. De fato, para quem tem vários imóveis, a economia de imposto somada à organização sucessória costuma justificar a estrutura.
Da mesma forma, contratos antigos precisam mudar? Nem sempre. Contudo, contratos firmados até 16/01/2025 têm uma opção de regime de transição que pode ser vantajosa, então vale revisar antes de qualquer renovação.
Por fim, a Fraga ajuda com isso no Espírito Santo? Sim. Sendo assim, nossa equipe analisa seu caso, simula os cenários e conduz a abertura da holding quando ela realmente compensa.
Conclusão: planeje antes de 2027
Em primeiro lugar, a reforma não precisa ser um susto. Com a redução de 70% do IBS/CBS, o redutor social e o regime de transição, quem se organiza agora chega a 2027 pagando o justo e sem correria.
Portanto, se você tem imóveis de aluguel em Vila Velha ou em qualquer cidade do Espírito Santo, este é o momento de colocar os números na mesa. A Fraga Contabilidade tem mais de 50 anos ajudando o empresário e o investidor capixaba a transformar obrigação em vantagem.
Por isso, fale com a gente pelo WhatsApp (27) 3239-3352 ou acesse fragacontabilidade.com.br e peça uma análise do seu caso. Aliás, aproveite para conhecer também os benefícios fiscais do Espírito Santo em 2026 e o guia de como abrir empresa no ES.
