Primeiramente, veja duas imobiliárias vizinhas na Praia do Canto, em Vitória, faturando os mesmos R$ 30 mil por mês de comissão. Uma recolhe R$ 2.580,00 de DAS. A outra recolhe R$ 5.025,00 — quase o dobro, pela mesma nota fiscal. Portanto, a diferença de R$ 29.340,00 por ano não está no faturamento nem no tamanho da equipe: está no anexo em que cada uma foi enquadrada.
Em primeiro lugar, é preciso dizer o que quase nenhum material sobre o assunto diz com todas as letras: o corretor de imóveis é um dos poucos profissionais liberais que não depende do Fator R para chegar ao Anexo III. Além disso, a lei o coloca lá direto — e mesmo assim é comum encontrar imobiliária capixaba pagando pelo Anexo V por um enquadramento feito no piloto automático.
Por isso, este guia da contabilidade ES mostra qual CNAE do mercado imobiliário entra no Simples Nacional e em qual anexo, qual atividade é vedada e derruba o regime inteiro, quanto o corretor paga em Vitória, Vila Velha e Cariacica, e o que muda com o IBS e a CBS a partir de 2027. Antes de mais nada, comece pelo simulador abaixo.
Simulador: em qual anexo o seu CNAE de corretor de imóveis cai — e quanto você pagaria no ES
Dessa forma, escolha a atividade principal da empresa, informe o faturamento e a folha (incluindo o pró-labore) e veja o enquadramento correto, a alíquota efetiva e a comparação com o Anexo V e com o Lucro Presumido.
Em outras palavras, o simulador reproduz a mesma conta que a Receita faz: alíquota nominal da faixa multiplicada pela receita dos últimos doze meses, menos a parcela a deduzir, dividida pela mesma receita. Contudo, ele não substitui a análise do seu cartão CNPJ, porque é a combinação real de atividades que decide o enquadramento.
A regra que quase ninguém conta: o corretor de imóveis já está no Anexo III por lei
Antes de mais nada, vale entender de onde vem a confusão. Assim, a maioria dos consultores de CNAE disponíveis na internet classifica o 6821-8/01 e o 6822-6/00 como “Anexo III ou V, conforme o Fator R”, aplicando por padrão a regra do art. 18, parágrafo 5º-I, inciso VIII, da LC 123/2006, que alcança serviços de natureza intelectual.
Todavia, existe um dispositivo anterior e mais específico. Com efeito, o art. 18, parágrafo 5º-D, inciso I, da mesma lei coloca a administração e locação de imóveis de terceiros no Anexo III de forma direta, sem condicionar o enquadramento à relação entre folha e faturamento. Consequentemente, a Receita Federal vem estendendo esse tratamento à corretagem de imóveis de terceiros, entendida como a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, alcançando também serviços vinculados à locação, como o assessoramento locatício e a avaliação para fins de locação.
Na prática, portanto, a imobiliária que vive de comissão e de taxa de administração começa em 6% de alíquota nominal na primeira faixa, sem precisar inflar a folha para isso. Aliás, é exatamente o oposto do que acontece com o escritório contábil ou com a empresa de recrutamento e seleção, que só chegam ao Anexo III depois de fechar o Fator R em 28%.
Onde o Fator R volta a valer para a imobiliária
No entanto, a regra tem limite. Por exemplo, receita de consultoria imobiliária pura, laudo de avaliação técnica desvinculado de locação, gestão de carteira de investimentos imobiliários e assessoria em incorporação não se encaixam na intermediação descrita na lei. Dessa forma, essas receitas tendem ao Anexo V, e aí o Fator R volta a ser o único caminho para o Anexo III.
De fato, esse é o ponto que mais gera autuação em imobiliária que cresceu e diversificou serviços. Por isso, a segregação correta de receitas dentro do PGDAS-D importa tanto quanto o CNAE registrado — e vale conferir isso antes de o ano fechar, porque o ajuste posterior costuma vir com multa e juros.
Os quatro CNAEs do mercado imobiliário e o que cada um faz com a sua conta
Sendo assim, a tabela abaixo reúne as atividades que mais aparecem no cartão CNPJ de imobiliária no Espírito Santo, com o enquadramento de cada uma e o risco que carregam.
| CNAE | Atividade | Simples Nacional | Atenção |
|---|---|---|---|
| 6821-8/01 | Corretagem na compra, venda e avaliação de imóveis | Anexo III (art. 18, 5º-D, I) | CRECI jurídico obrigatório |
| 6821-8/02 | Corretagem no aluguel de imóveis de terceiros | Anexo III | Base é a comissão, não o aluguel repassado |
| 6822-6/00 | Gestão e administração da propriedade imobiliária | Anexo III quando é imóvel de terceiro | Consultoria e laudo fora da locação vão ao Anexo V |
| 6810-2/02 | Aluguel de imóveis próprios | Vedado (art. 17, XV) | Derruba o regime da empresa inteira |
| 6810-2/01 | Compra e venda de imóveis próprios | Permitido, mas Anexo I | É revenda, não serviço — outra lógica de apuração |
Em relação à última linha, repare numa armadilha frequente. Com efeito, comprar imóvel para revender é atividade comercial e vai para o Anexo I, com alíquota inicial de 4%; já alugar imóvel próprio é vedado. Assim, duas atividades que o mercado trata como “investimento imobiliário” recebem tratamentos tributários opostos dentro do mesmo regime.
O erro que tira a imobiliária do Simples Nacional: alugar o imóvel próprio pelo mesmo CNPJ
Por fim, chegamos ao ponto mais caro deste guia. Dessa forma, muito corretor que prosperou comprou apartamento para renda e passou a receber esse aluguel pela própria imobiliária, por parecer mais simples. Contudo, o art. 17, XV, da LC 123/2006 veda ao Simples Nacional a atividade de locação de imóveis próprios, salvo quando a receita se referir a serviço tributado pelo ISS.
Por isso, a vedação não atinge só aquela receita — atinge a empresa inteira
Isto é, não existe segregação parcial aqui. Assim, a empresa que aufere receita de aluguel próprio fica sujeita à exclusão do regime, e a exclusão costuma ser retroativa à data do fato, com recolhimento de IRPJ, CSLL, PIS, COFINS e INSS patronal de todo o período, acrescidos de multa e juros. Portanto, a comissão de corretagem, que pagaria 6%, passa a ser tributada pelo Lucro Presumido junto com o resto.
Todavia, a solução é simples quando feita antes. Por exemplo, a carteira própria vai para outra pessoa jurídica, normalmente no Lucro Presumido, onde a receita de aluguel tem presunção de 32% de IRPJ e de CSLL, ou para uma estrutura patrimonial dedicada. Aqui na contabilidade em Vitória, essa separação é uma das primeiras coisas que olhamos no cartão CNPJ de imobiliária.
Quanto o corretor de imóveis paga em Vitória, Vila Velha e Cariacica em 2026
Em primeiro lugar, a comparação abaixo usa uma imobiliária com R$ 30 mil de comissão por mês, folha de R$ 3 mil incluindo pró-labore e ISS de 5%, que é a alíquota praticada para corretagem nos três municípios da Grande Vitória.
| Critério | Anexo III | Anexo V | Lucro Presumido | Pessoa física |
|---|---|---|---|---|
| Alíquota efetiva | 8,60% | 16,75% | 18,33% | até 27,5% |
| Custo mensal | R$ 2.580,00 | R$ 5.025,00 | R$ 5.499,00 | carnê-leão mensal |
| Custo anual | R$ 30.960,00 | R$ 60.300,00 | R$ 65.988,00 | variável |
| INSS patronal | dentro do DAS | dentro do DAS | por fora (20%) | 20% sobre o salário |
| Obrigações acessórias | guia única | guia única | apuração trimestral | DIRPF anual |
Em outras palavras, a diferença entre o enquadramento certo e o errado chega a R$ 29.340,00 por ano para uma imobiliária de porte médio na Grande Vitória. Ainda, esse valor cresce junto com o faturamento: a R$ 60 mil por mês, a diferença passa de R$ 50 mil por ano. Se você quiser comparar os regimes com os seus próprios números, a tabela do Simples Nacional 2026 traz todas as faixas e anexos.
O que muda para o corretor de imóveis do ES em 2026 e 2027
Primeiramente, duas datas importam mais do que qualquer outra coisa neste ano. Portanto, quem ainda está fora do Simples Nacional tem de 1º a 30 de setembro de 2026 para pedir a opção com efeitos em 1º de janeiro de 2027, conforme a Resolução CGSN nº 186/2026 — a antiga janela de janeiro deixou de existir.
Além disso, na mesma solicitação a empresa escolhe entre recolher o IBS e a CBS dentro da guia única ou apurar pelo regime regular, decisão que pode ser cancelada até o último dia de novembro de 2026. De fato, essa escolha merece conta feita, porque o cliente pessoa jurídica passa a valorizar crédito, e o DAS não gera crédito cheio para quem compra o serviço.
Em relação à Reforma Tributária propriamente dita, a LC 214/2025 criou um regime específico de bens imóveis que alcança expressamente a administração e a intermediação de imóveis. Consequentemente, a corretagem sai do campo do ISS e passa a ser tributada pelo IBS e pela CBS, com a redução de alíquota prevista no art. 261 — 50% para as operações do regime e 70% para locação, cessão onerosa e arrendamento.
Em outras palavras, a conta boa e a conta ruim da mudança
De fato, o corretor que atende construtora, incorporadora e empresa passa a emitir um documento que gera crédito para o cliente, o que melhora a competitividade. Por outro, quem vive de cliente pessoa física não tem esse ganho e sente apenas a mudança de obrigação. Todavia, a empresa optante pelo Simples segue recolhendo pelo DAS e só entra no novo modelo em 2027, de modo que há tempo para decidir com dados e não com pressão.
Exemplo prático: imobiliária em Jardim da Penha com carteira própria misturada
Por exemplo, considere uma imobiliária em Jardim da Penha com R$ 30 mil de comissão por mês e mais R$ 12 mil de aluguel de três salas comerciais do próprio sócio, tudo pelo mesmo CNPJ. Primeiramente, a empresa acreditava pagar cerca de R$ 3.612,00 de DAS sobre os R$ 42 mil.
Contudo, a receita de aluguel próprio é vedada. Dessa forma, a empresa inteira fica sujeita à exclusão e migra para o Lucro Presumido: a comissão de R$ 30 mil passa a custar cerca de R$ 5.499,00 por mês, e o aluguel, tributado à presunção de 32%, soma aproximadamente R$ 1.400,00 entre IRPJ, CSLL, PIS e COFINS. Assim, o custo mensal salta para perto de R$ 6.900,00.
Todavia, separando as duas coisas o desenho muda. Isto é, a imobiliária volta ao Anexo III e paga R$ 2.580,00, enquanto a carteira própria vai para uma pessoa jurídica própria no Lucro Presumido, com custo aproximado de R$ 1.400,00 sobre o aluguel. Por fim, o total cai para cerca de R$ 3.980,00 por mês — uma diferença próxima de R$ 35 mil por ano, já descontado o custo de manter a segunda empresa aberta.
Checklist: 7 passos para enquadrar sua imobiliária corretamente no ES
- Abra o cartão CNPJ e leia os CNAEs secundários, não só o principal — é ali que mora o 6810-2/02 incluído “para não faltar nada” na abertura.
- Confira o registro jurídico no CRECI-ES, além do registro pessoal do responsável técnico, porque a empresa também precisa de inscrição própria.
- Separe as receitas no PGDAS-D entre intermediação, administração e demais serviços, para sustentar o Anexo III em eventual fiscalização.
- Tire o aluguel próprio da imobiliária e leve-o para outra pessoa jurídica antes que a receita apareça na apuração.
- Confira a base da nota de administração: o imposto incide sobre a taxa cobrada, e não sobre o aluguel repassado ao proprietário.
- Calcule o Fator R mesmo assim, porque ele continua decidindo o anexo de consultoria, laudo e assessoria fora do escopo locatício.
- Decida a opção pelo Simples até 30 de setembro de 2026, junto com a escolha de IBS e CBS na guia única ou no regime regular.
Três erros que custam caro ao corretor de imóveis
Em primeiro lugar, o mais comum é tributar o aluguel repassado. Assim, a imobiliária que recebe R$ 100 mil de aluguel de terceiros e repassa R$ 92 mil aos proprietários deve tributar a comissão de R$ 8 mil, e não os R$ 100 mil — mas basta uma configuração errada no sistema para o DAS explodir.
Em segundo lugar, vem o CNAE de precaução. Todavia, incluir atividades “para o caso de precisar” não é neutro: uma atividade vedada no cartão CNPJ, quando efetivamente gera receita, leva o regime inteiro junto. Por isso, o cartão CNPJ deve refletir o que a empresa faz hoje.
Em terceiro lugar, está a retirada sem planejamento. De fato, com as regras que passaram a valer em 2026 para distribuição de lucros, a forma de retirar dinheiro da imobiliária mudou — o tema está detalhado no guia sobre como economizar imposto sendo sócio de empresa em Vitória. Ainda, para quem está começando, vale ver o passo a passo de como abrir empresa no Espírito Santo.
Perguntas frequentes sobre o corretor de imóveis no Simples Nacional
Dúvidas sobre CNAE, anexo e registro
Corretor de imóveis pode ser MEI?
Em primeiro lugar, não: a atividade de corretagem de imóveis não consta da lista de ocupações permitidas ao MEI, justamente por ser profissão regulamentada pela Lei nº 6.530/1978 e sujeita a registro no CRECI. Assim, quem quer atuar como pessoa jurídica precisa abrir ME ou EPP, e a própria empresa também precisa de inscrição jurídica no CRECI-ES.
O corretor de imóveis depende do Fator R para pagar 6%?
Em regra, não. Dessa forma, a corretagem e a administração de imóveis de terceiros já entram no Anexo III por força do art. 18, parágrafo 5º-D, inciso I, da LC 123/2006, sem depender da relação entre folha e faturamento. Todavia, receitas de consultoria, avaliação técnica fora do escopo locatício ou gestão de carteira podem cair no Anexo V, e aí o Fator R volta a decidir.
Qual CNAE devo colocar no CNPJ da minha imobiliária no ES?
Em primeiro lugar, depende do que a empresa realmente faz. Por exemplo, quem vende usa o 6821-8/01, quem administra locação usa o 6821-8/02 e o 6822-6/00, e quem faz as três coisas pode ter os três. Contudo, colocar CNAE “por precaução” é justamente o erro que mais tira imobiliária do Simples Nacional no Espírito Santo.
Dúvidas sobre carteira própria, 2027 e pessoa física
Posso alugar meus próprios imóveis pela mesma empresa?
Antes de mais nada, não dentro do Simples Nacional. Sendo assim, o art. 17, XV, da LC 123/2006 veda a atividade de locação de imóveis próprios, salvo quando a receita se referir a serviço tributado pelo ISS. Consequentemente, o caminho usual é separar a carteira própria em outra pessoa jurídica — em muitos casos uma holding patrimonial no Espírito Santo no Lucro Presumido.
O que muda para o corretor com o IBS e a CBS?
Por exemplo, a administração e a intermediação de bens imóveis entraram no regime específico de bens imóveis da LC 214/2025 e deixam o campo do ISS. Além disso, o art. 261 dessa lei prevê redução de 50% da alíquota padrão para as operações do regime e de 70% para locação. Entretanto, quem está no Simples Nacional continua recolhendo pelo DAS e só entra no novo modelo em 2027.
Vale a pena o corretor sair da pessoa física e abrir CNPJ?
Na maioria dos casos, sim, mas depende do volume. Isto é, na pessoa física a comissão cai no carnê-leão e pode chegar a 27,5%, enquanto no Anexo III a alíquota efetiva começa em 6%. Todavia, a empresa tem custos fixos de contabilidade, CRECI jurídico e obrigações acessórias, e por isso a conta precisa ser feita caso a caso.
Quer saber exatamente quanto a sua imobiliária paga no ES?
Por fim, a Fraga Contabilidade acompanha empresas capixabas há mais de 50 anos e revisa o enquadramento de imobiliárias e corretores em Vitória, Vila Velha, Cariacica, Serra e Guarapari. Dessa forma, conferimos o cartão CNPJ, a segregação de receitas e a janela de setembro antes que o prazo feche, e explicamos o resultado em linguagem de empresário.
Portanto, fale com a gente pelo WhatsApp (27) 3239-3352 ou pelo site fragacontabilidade.com.br. Além disso, vale conhecer os benefícios fiscais do Espírito Santo e a comparação entre Simples Nacional e Lucro Presumido, porque quase nenhuma imobiliária revisa as duas coisas no mesmo ano.
